Una recente sentenza del Tribunale di Napoli chiarisce come funziona davvero la responsabilità dell'agente immobiliare quando scoppia una lite su un immobile. La questione non è nuova — l'agente deve informare le parti di problemi come trascrizioni, contenziosi o diritti di terzi. Ma la vera lezione riguarda come provarlo in tribunale.
I fatti sono semplici: un agente propone l'acquisto di un appartamento a Napoli gravato da una trascrizione di causa ereditaria e occupato dal beneficiario di un legato. L'acquirente scopre e si rifiuta di comprare, negando di essere stato informato. L'agente chiede la provvigione. Nasce la lite.
Il giudice accerta che l'agente aveva effettivamente informato, basandosi sulla testimonianza di due persone presenti: una dell'agenzia e una terza. Particolarmente credibile è la testimonianza della persona esterna, neutrale rispetto alle parti. Per l'agente, questa è la vittoria: ha il diritto alla provvigione.
Prima lezione: documentate sempre l'informazione che date. Fate in modo che ci siano testimoni, inviate email di riepilogo, redigete appunti. In caso di lite, senza prova testimoniale o documentale, il giudice resta nel dubbio — e il dubbio va contro chi sostiene di aver informato.
Ma c'è un secondo insegnamento ancora più importante. L'acquirente aveva scritto nel preliminare: "L'immobile deve essere libero da trascrizioni". Poiché la trascrizione c'era, chiedeva l'annullamento del contratto. Il Tribunale dice no: questa clausola va riferita al momento della compravendita definitiva presso il notaio, non al preliminare.
Perché? Perché il preliminare ha una funzione precisa: dare tempo alle parti per risolvere i problemi prima della firma finale. Se l'immobile ha una trascrizione, il venditore ha il tempo per cancellarla. Se il problema rimane al rogito, l'acquirente può rifiutare. Ma il preliminare stesso non deve essere "perfetto" — serve proprio a questo.
Lezioni pratiche: gli acquirenti non devono scoraggiarsi da un preliminare con problemi, purché le condizioni di pulizia siano riportate per la firma definitiva. I venditori devono completare tutte le operazioni — cancellazioni, risoluzioni di contenziosi — prima del rogito. Gli agenti devono stare attenti a come le clausole sono scritte nel preliminare, perché un'interpretazione intelligente del contratto può fare la differenza tra vincere e perdere una causa.
La sentenza di Napoli insegna che in ambito immobiliare tutto ruota attorno a tre cose: trasparenza, prova e corretta interpretazione delle regole. Non basta dire di aver informato — dovete poterlo provare. E quando redatte un contratto, pensate sempre a come un giudice lo leggerà se le cose vanno male.

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