Immaginate di vivere in un condominio con una bella terrazza comune. Un giorno l'assemblea si riunisce e decide, a maggioranza, di affittarla per un anno a uno dei condomini, in cambio di 1.300 euro al mese. Sembra un buon affare per il condominio, vero? Eppure una recente sentenza del Tribunale di Roma ci dice che no, non si può fare. E vale la pena capire perché.

È proprio quello che è successo in un palazzo romano. L'assemblea aveva votato e approvato l'affitto della terrazza condominiale a un solo proprietario. Tutto regolare, almeno in apparenza: c'era stata la maggioranza ma alcuni condomini non erano d'accordo e hanno deciso di rivolgersi a un giudice. La loro tesi? Quella terrazza appartiene a tutti, e nessuno può essere escluso dal suo utilizzo, nemmeno con il voto della maggioranza.

Quando il giudice dà ragione alla minoranza. Il tribunale ha accolto il ricorso e annullato la delibera. La motivazione si basa su un principio che chi vive in condominio dovrebbe conoscere bene: i beni comuni – terrazze, cortili, giardini – appartengono a tutti i proprietari in proporzione alle loro quote, come stabilisce il Codice civile e questo significa che ciascuno ha il diritto di usarli personalmente. La giurisprudenza italiana, ormai da tempo, è chiara su questo punto quando parliamo di spazi condominiali, l'uso "mediante locazione" è possibile solo come extrema ratio, quando davvero non c'è modo che tutti i condomini possano utilizzare direttamente quel bene. Non basta che sia più comodo o vantaggioso economicamente: deve essere proprio impossibile l'uso diretto.

I diritti che la maggioranza non può calpestare. Qui emerge l'aspetto più interessante della sentenza. Viviamo in democrazia, e anche nei condomini valgono le regole democratiche: si vota e decide la maggioranza. Ma esistono diritti che nemmeno la maggioranza può calpestare. Il diritto di usare i beni comuni è uno di questi. Ciascun proprietario, per il solo fatto di essere tale, ha il diritto di godere della terrazza, del cortile, del giardino condominiale, come garantito dal codice civile. E questo diritto non può essere cancellato perché altri condomini, magari in numero maggiore, hanno votato diversamente. È una tutela importante, che protegge le minoranze all'interno dei palazzi. Senza questa regola, una maggioranza potrebbe teoricamente votare per escludere alcuni condomini dall'uso degli spazi comuni, magari perché più comodo o redditizio. La legge dice: no, non si può fare.

Quando l'affitto è possibile. Naturalmente ci sono situazioni in cui affittare un bene comune ha senso. Pensate a un locale al piano terra che nessun condomino può utilizzare direttamente: meglio affittarlo e dividere l'incasso tra tutti. Oppure a spazi che proprio non si prestano a essere condivisi con turni o regole d'uso. In questi casi eccezionali, l'assemblea può decidere di ricorrere all'affitto. Ma deve trattarsi davvero di situazioni in cui l'uso diretto è impossibile, non semplicemente scomodo o meno conveniente. Prima di mettere in votazione l'affitto di uno spazio comune, bisogna chiedersi, dunque: è davvero impossibile che tutti i condomini lo utilizzino direttamente? Esistono alternative? Il regolamento prevede già forme di uso condiviso? Se la risposta è che sì, l'uso diretto è possibile, allora quella delibera rischia seriamente di essere impugnata e annullata. Con buona pace della maggioranza che l'aveva votata. Il principio, in fondo, è semplice e giusto: ciò che è di tutti deve poter essere usato da tutti. Nei condomini come nella vita.

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