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venerdì 27 novembre 2020 | ore 12:40

Coronavirus. Impatto sulle locazioni commerciali e abitative

L'emergenza Covid-19 ha imposto la sospensione di molte attività lavorative e ha avuto un impatto sulle locazioni abitative e commerciali.
Consulente Legale - Targa studio Guffanti

La condizione emergenziale legata al diffondersi del Covid-19, unitamente al susseguirsi di provvedimenti dell’autorità che hanno imposto la sospensione sull’intero territorio nazionale di molte attività lavorative, ha avuto e, purtroppo, avrà un impatto di non poco momento sulle locazioni abitative e commerciali.
Difatti, se in un primo momento l’attenzione si è soffermata sulle locazioni commerciali, ad oggi, il problema della difficoltà, da parte del conduttore, di onorare il pagamento del canone di locazione, si pone anche per le locazioni ad uso abitativo.
Gli innumerevoli interventi normativi non hanno fornito soluzioni soddisfacenti a tale situazione, difatti non è stato introdotto un esonero automatico da responsabilità nel caso di inadempimento da parte del conduttore ma solo la possibilità per il giudice, in caso di futuro giudizio, di “contestualizzare” le singole posizioni ai fini della valutazione, caso per caso, della morosità e delle singole situazioni.
Per quanto concerne la locazione commerciale sono state proposte diverse soluzioni dagli interpreti e, alla luce del fatto che taluni rimedi, quali il recesso, l’impossibilità sopravvenuta e l’eccessiva onerosità della prestazione, seppur esercitabili non soddisferebbero le esigenze delle parti contrattuali e priverebbero il conduttore della disponibilità del bene, si è preferito privilegiare soluzioni tali da poter mantenere in vita il rapporto.
Appare preferibile, allora, verificare la possibilità di addivenire a un accordo tra locatore e conduttore, attraverso, anche, la rinegoziazione del contratto, che tenga conto della situazione emergenziale e dell’incertezza generalizzata e, soprattutto, sine die.
Qualora tale soluzione non sia praticale potrebbe essere di ausilio il ricorso alla procedura di mediazione civile che eviterebbe eventuali lungaggini giudiziarie e, grazie all’ausilio della partecipazione di professionisti specializzati in grado di contemperare gli interessi delle parti, consentirebbe il raggiungimento di un accordo atto a mantenere in vita il rapporto di locazione.
Anche sul fronte delle locazioni abitative, appare preferibile addivenire ad un accordo con il locatore volto ad ottenere una momentanea riduzione concordata del canone. Tuttavia, per tale fattispecie, alcuni interpreti si sono spinti oltre, paventando la possibilità di convertire il contratto di locazione ordinario in contratto agevolato, e vi è chi ha ritenuto applicabile, a tale ipotesi, l’istituto della morosità incolpevole, di cui al d.l. n. 102/2013, laddove permetterebbe al conduttore di ottenere dei contributi volti a sanare la morosità.
Dall’analisi del quadro normativo nonché dalla circostanza che la situazione emergenziale è ancora in atto appare condivisibile l’idea di chi prospetta quale rimedio percorribile quello della rinegoziazione dei contratti di locazione, unico strumento facilmente praticabile e che consentirebbe di mantenere in vita il rapporto di locazione e, al contempo, salvaguardare l’interesse delle parti alla luce delle conseguenze pregiudizievoli, economico e non, della recente pandemia.

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