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lunedì 29 novembre 2021 | ore 04:08

Le sorti della locazione commerciale al tempo dell’epidemia di Sars-Cov2

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L’obbligo della buona fede contrattuale impone al locatore di intavolare trattative con il conduttore volte alla rinegoziazione temporanea del canone di locazione ma non anche di accettare ogni pretesa dell’inquilino moroso.
Questo è ciò che emerge dalla recente sentenza del Tribunale di Palermo, la numero 2435 del 09/06/2021 con la quale il Giudice ha stabilito che, in ogni caso, è onere della parte morosa provare che le misure restrittive hanno reso più onerosa la prestazione pecuniaria impedendogli di onorarla; tale decisione benché la Cassazione, con la sua relazione n. 56/2020 contenente novità normative sostanziali del diritto “emergenziale” anti-covd 19, ha suggerito, in ambito contrattuale, la necessità per le parti contraenti di rinegoziare il contratto squilibrato dal lockdown.
La decisione emessa dal Giudice di Palermo si fonda sull’assunto che in assenza di prove non è possibile per il locatore valutare se la proposta transattiva avanzata dal conduttore è veramente ispirata al criterio ex art. 1375 c.c. Il Giudice conclude il suo ragionamento sentenziando che “il ristoratore deve lasciare libero il locale e pagare i canoni insoluti” maturati durante il lockdown.
La vicenda sottoposta all’esame del Giudice palermitano riguardava la richiesta di sfratto per morosità promossa dal locatore di un immobile adibito ad uso non abitativo atteso il mancato pagamento dei canoni per il periodo marzo – giugno e novembre-dicembre 2020. Il conduttore si costituiva in giudizio contestando le ragioni di parte attrice ed, in particolare, che la morosità era giustificata ai sensi dell’art. 91 del D.L. 18/2020 e dell’art. 3 del D.L. 6/2020 poiché a causa delle misure di contenimento dovute all’emergenza epidemiologica aveva dovuto ridurre la sua attività di ristorazione.
Il conduttore denunciava, altresì, il mancato rispetto degli obblighi di buona fede del locatore che non aveva voluto sottoscrivere un accordo volto a regolare il rientro della morosità chidendo il rigetto della domanda attorea e, in subordine, la riduzione del canone di locazione.
Nel corso dell’attività istruttoria, il locatore aveva esposto che l’attività principale del ristoratore consisteva nella vendita di panini e veniva svolta prevalentemente con modalità da asporto perché le dimensione del locale non consentivano, già in tempi pre-pandemia, di disporre di un elevato numero di coperti, circostanza questa non contestata dal conduttore.
Inoltre, il conduttore si era già reso moroso del bimestre marzo-aprile 2020 e, quindi, prima che fossero imposte le chiusure a causa del Covid 19.
Parte conduttrice, invece, non aveva prodotto alcun elemento utile per poter valutare concretamente l’incidenza effettiva e reale dell’emergenza pandemica sulla situazione contrattuale ed in particolare sullo svolgimento della propria attività di ristorazione mancando di produrre in giudizio, ad esempio, la propria situazione reddituale pre o post pandemia, i differenti orari di lavori e ogni altro elemento sui cui poter valutare la fondatezza delle contestazioni fatte al locatore, la domanda di riduzione del canone, nonché, in generale, per permettere al Giudice di stimare l’asserito svilimento della prestazione lavorativa anche in un’ottica di valutazione dell’obbligo di rinegoziazione.
Tali ragioni sono state considerate dal Giudice di Palermo, sufficienti ad integrare il grave inadempimento del conduttore ex art. 1455 c.c. determinando così la risoluzione del contratto.
In conclusione, il locatore che rifiuta di negoziare il contratto causa covid, assume un comportamento definito dall’ordinamento come opportunistico e tale comportamento non può essere tollerato ma, nel contempo, l’obbligo di buona fede non può imporgli in automatico un sacrificio personale ed economico apprezzabile con ciò determinando, in buona sostanza, che la decisione di concludere o meno un accordo con il conduttore non può prescindere dalla valutazione del caso concreto e dalla raggiunta prova che le chiusure imposte dall’Autorità “abbiano impedito in modo significativo lo svolgimento dell’attività di ristorazione”.
Il Giudice ha compensato le spese di giudizio per l’assoluta novità della questione trattata.

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