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mercoledì 17 aprile 2024 | ore 08:40

Può il proprietario dell’ultimo piano trasformare il tetto in terrazza ad uso esclusivo?

Occorre sempre valutare il singolo caso per verificare, in concreto, se l’uso privato possa togliere reali possibilità di uso del tetto comune agli altri condomini e se la funzione di copertura e protezione dei locali sottostanti non sia compromessa.
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Di recente la Suprema Corte ha ritenuto che il Condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio mediante idonei materiali.
Nel caso di specie i venditori di un appartamento, dopo aver trasformato il tetto in due terrazze, erano stati citati in giudizio dagli acquirenti per infiltrazioni d’acqua.
I venditori sostenevano di aver ricevuto l’autorizzazione dell’assemblea per le opere realizzate, mentre gli acquirenti avevano chiesto di essere garantiti nei confronti del Condominio, il quale aveva chiesto la ricostruzione della copertura dell’edificio.
Il Tribunale ha inizialmente condannato i venditori a ricostruire il tetto e a risarcire il danno.
Successivamente la Corte d’appello ha esteso la condanna al ripristino del tetto anche agli acquirenti dell’immobile.
La controversia è, così, giunta in Cassazione la quale, accogliendo il ricorso dei venditori, ha stabilito che l’intervento effettuato sul tetto non costituisce un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del codice civile ma rientra nelle facoltà del Condomino ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile.
La Suprema Corte ha anzitutto distinto tra “innovazioni”, che coinvolgono opere di trasformazione che modificano l’essenza stessa della cosa comune, le quali devono essere autorizzate dall’assemblea condominiale con una maggioranza qualificata, garantendo così l’interesse collettivo e “modificazioni” che rientrano nelle facoltà del singolo condomino.
Sulla scorta di ciò i Giudici hanno stabilito che il proprietario dell’ultimo piano può trasformare il tetto comune in terrazza per uso esclusivo purché non alteri significativamente le caratteristiche strutturali o la funzione originaria del tetto. Inoltre è essenziale che tale trasformazione sia realizzata nel rispetto delle norme tecniche e di sicurezza vigenti.
Dalla sentenza emerge che è data piena facoltà al Condomino dell’ultimo piano di ricavare una terrazza senza dover passare dalle maggioranze assembleari previste dalla legge essendo una sua piena facoltà l’uso della cosa comune a condizione che ciò non ne alteri l’uso specifico.
Attenzione: ciò non significa che la trasformazione sia sempre consentita.
Occorre sempre valutare il singolo caso per verificare, in concreto, se l’uso privato possa togliere reali possibilità di uso del tetto comune agli altri condomini e se la funzione di copertura e protezione dei locali sottostanti non sia compromessa. Inoltre, occorre ricordare che sono sempre vietati gli interventi che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

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