Una recente sentenza del tribunale di Larino affrontando il tema dell'occupazione abusiva di spazi comuni ha sollevato una questione interessante: fino a che punto il proprietario di un immobile può essere ritenuto responsabile delle azioni illegittime compiute da chi affitta il locale?
Il caso - Una trattoria aveva occupato il porticato di un palazzo con sedie, tavoli e altri oggetti, utilizzando lo spazio comune come estensione del ristorante. Oltre al disagio fisico, i residenti dovevano sopportare rumori e disturbi continui. Il condominio ha deciso di agire in tribunale contro il gestore e contro il proprietario dell'immobile che lo aveva affittato.
La Violazione del Regolamento. Il tribunale ha accertato che l'occupazione era palesemente illegittima per due motivi fondamentali. Primo: mancava completamente l'autorizzazione dell'assemblea condominiale. Nessuno dei proprietari aveva mai approvato l'uso dello spazio comune come area di ristorazione. Secondo: il comportamento violava il regolamento dell'ente di gestione del condominio, che stabilisce chiaramente come debbono essere utilizzate le parti comuni.Gli spazi comuni, ricorda il giudice, possono essere usati dai condòmini, ma senza alterarne la destinazione d'uso e senza impedire agli altri il diritto di fruirne. Una trattoria che invade il porticato con arredi fissi viola questa regola fondamentale.
Il Principio Cruciale sulla Responsabilità. Ma qui emerge il punto fondamentale: il proprietario-locatore non è automaticamente colpevole. Per condannarlo occorre provare che abbia concorso attivamente alla violazione, cioè che sia stato complice consapevole della condotta illegittima.Il semplice fatto di non aver diffidato l'affittuario a adottare le misure necessarie per evitare danni ai terzi non rende il proprietario responsabile. Questa è una distinzione delicata ma cruciale del diritto civile.
La lezione è importante per proprietari e inquilini. Chi subisce danni spesso rivolge ricorsi indistintamente contro tutti. Ma la legge distingue: ognuno risponde di ciò che ha veramente fatto. Nel caso, la colpa ricade interamente su chi ha occupato lo spazio. Il proprietario, se non ha agito consapevolmente per favorire la violazione, rimane estraneo alla responsabilità.
Non basta però pagare l'affitto per essere innocenti. Se il conduttore commette abusi consapevolmente e il proprietario lo copre, entrambi rispondono. Ma se agiscono indipendentemente, ognuno ha il suo conto.
Una sentenza che ricorda come il diritto civile richieda corresponsabilità consapevole, non automatica.

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