Con la Sentenza n. 125/2020, il Tribunale di Roma si è espresso in merito alle modalità di ripartizione delle spese condominiali straordinarie relative al rifacimento dei balconi ed alla copertura dei solai e dei lastrici.
Nel caso di specie il condominio era composto da due palazzine; entrambe sarebbero state coinvolte nei lavori di rifacimento dei balconi, ma solo una negli interventi per la copertura del lastrico e dei solai.
L’assemblea condominiale ha deliberato che le spese straordinarie per tutti i lavori sarebbero state suddivise tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali.
Ritenendo la suddivisione deliberata scorretta, un condomino, residente nella palazzina non interessata dai lavori di copertura dei solai e del lastrico, ha citato in giudizio il condominio chiedendo che fosse dichiarata la nullità della delibera assembleare in relazione alla ripartizione delle spese straordinarie.
L’attore riteneva, infatti, che i balconi oggetto di interventi fossero “balconi aggettanti” i quali, per definizione costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento e, quindi, sono di esclusiva proprietà dei titolari degli immobili cui accedono.
Le spese per gli interventi su detti balconi, pertanto, secondo parte attrice, avrebbero dovuto essere addebitate in toto ai proprietari degli appartamenti e dei balconi interessati.
Per quanto riguarda i lavori per la copertura dei solai e del lastrico, ha ritenuto che la ripartizione delle spese fosse errata in quanto i costi avrebbero dovuto essere ripartite solo tra i condomini della palazzina interessata dagli interventi.
L’attore, nel proprio atto introduttivo, ha richiamato l’art. 1123 c.c. il quale stabilisce che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Il condominio si è regolarmente costituito in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree sostenendo che la ripartizione delle spese straordinarie fosse stata effettuata in maniera corretta.
Il Tribunale capitolino, in merito alle spese per il rifacimento dei balconi, in conformità ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha ritenuto che gli stessi, essendo elementi accidentali privi della funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato ed essendo destinati all’uso esclusivo del proprietario dell’appartamento, non costituiscano parte comune dell’edificio.
I balconi devono, pertanto, essere considerati di proprietà esclusiva del titolare dell’unità immobiliare corrispondente della quale costituiscono un prolungamento ed una pertinenza, e, quindi, le spese per il rifacimento devono essere imputate in via esclusiva al proprietario del relativo appartamento.
Il Giudice di primo grado ha, inoltre, specificato che le spese per il rifacimento e la ristrutturazione dei balconi possono essere suddivise tra i condomini solo nel caso in cui il balcone presenta elementi decorativi che siano di ornamento per la facciata.
Per quanto concerne le spese per la copertura del lastrico e dei solai, il Tribunale ha evidenziato che nei condomini costituiti da più edifici separati, le parti comuni relative ad un singolo fabbricato appartengono oggettivamente ai soli proprietari delle unità che compongono il medesimo fabbricato, pertanto, le spese per i predetti lavori devono essere suddivise solo tra i condomini residenti nella palazzina in cui devono essere effettuati gli interventi, salvo diverse previsioni del regolamento condominiale.
Nel caso di specie nessun articolo del regolamento condominiale prevedeva una diversa ripartizione delle spese, pertanto, solo i condomini del fabbricato coinvolto negli interventi avrebbero dovuto sostenere i relativi costi.
Per le ragioni sopra esposte, la delibera condominiale de quo è stata dichiarata nulla nella parte in cui veniva effettuato il riparto delle spese per i lavori di rifacimento dei balconi e di copertura dei solai e del lastrico.

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