Legale
Emergenza sanitaria: no allo sfratto del conduttore moroso per le locazioni ad uso non abitativo
Com’è noto la pandemia da Covid-19 ha causato, soprattutto nel periodo del lockdown, il fermo di diverse tipologie di attività, molte delle quali esercitate presso immobili condotti in locazione.
In questi mesi si è assistito, di conseguenza, al verificarsi di situazioni di difficoltà economica tali da rendere più difficile, se non addirittura impossibile, per molti, poter onorare i propri debiti.
Di recente il Tribunale della Spezia (sentenza n. 617/2020 del 15.12.2020) si è pronunciato in punto di locazione di unità ad uso non abitativo statuendo il seguente importante principio di diritto:
“non può essere convalidato lo sfratto per morosità dall’immobile a uso non abitativo poichè, in un rapporto contrattuale che ha origini lontane, non può ritenersi che il temporaneo mancato pagamento del canone da parte del conduttore per sole tre mensilità possa considerarsi grave, anche alla luce degli importi dovuti”.
Nel caso esaminato, il conduttore (tale sin dal 1989) aveva omesso il versamento dei canoni relativi ai mesi del periodo più buio dell’emergenza sanitaria (da aprile 2020 a giugno 2020), corrisposti poi a seguito della notifica dell’intimazione di sfratto.
Ebbene il Giudice, nonostante in detta tipologia di contratti non possa realizzarsi la purgazione della mora con il pagamento in ritardo delle scadenze arretrate, ha ritenuto di non convalidare lo sfratto, valutando l’avvenuto versamento delle somme un elemento a favore del conduttore anche alla luce del fatto che, per potersi avere la risoluzione del contratto per inadempimento, lo stesso deve in ogni caso essere qualificato grave, ovvero di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c..
Anche alla luce della normativa emanata nel periodo emergenziale e, in particolare, a quanto statuito dal decreto Cura Italia (D.L. 17.03.2020, n. 18, art. 91) - che ha imposto di considerare l’osservanza delle misure restrittive anti Sars-Cov-2 per escludere la responsabilità del debitore anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti -, il Tribunale ha ritenuto che la buona fede dimostrata dal conduttore e la lunga durata del rapporto di locazione fossero elementi sufficienti per escludere la sussistenza di un tale grave inadempimento.
In sintesi detta pronuncia ha posto in luce come non abbiano rilevanza non solo il mancato pagamento dei canoni, che pure si pone in contrasto con la principale obbligazione del conduttore, ma anche l’elemento soggettivo, le modalità e le circostanze specifiche del rapporto.