Legale
Una recente sentenza ricorda un principio fondamentale spesso dimenticato.
Viviamo in condominio da anni, partecipiamo alle assemblee, paghiamo le spese comuni. E spesso diamo per scontato che la maggioranza dei condomini possa decidere tutto. Ma non è così. Una recente sentenza del Tribunale di Livorno ci ricorda un principio fondamentale che ogni condomino dovrebbe conoscere: ci sono decisioni che la maggioranza, per quanto ampia, non può prendere da sola.
Il caso riguarda un'area condominiale destinata ad attività sportive e ricreative fin dalla costruzione dell'edificio negli anni Settanta. Nel tempo, tra cassonetti per i rifiuti e modifiche varie, quell'area è stata di fatto trasformata in parcheggio. L'amministratore ha operato le modifiche di propria iniziativa, poi l'assemblea ha ratificato tutto a maggioranza (31 voti favorevoli contro 14). Sembrava fatta. E invece no. I sette condomini che si erano opposti hanno fatto ricorso e il giudice ha dato loro ragione, annullando la delibera.
Quando acquistate un appartamento in condominio, insieme all'immobile "comprate" anche una serie di diritti sulle parti comuni. Se il regolamento condominiale prevede che una certa area sia destinata a giardino, a parco giochi o a campo sportivo, quella destinazione fa parte integrante di ciò che avete acquistato. È come se fosse scritta nel vostro atto di proprietà.
Immaginate di aver scelto un appartamento proprio perché c'era un bel giardino condominiale dove far giocare i bambini, o perché apprezzavate un'area verde che dava respiro al cortile. Sarebbe giusto che, dopo qualche anno, la maggioranza decidesse di asfaltare tutto per ricavare posti auto? Secondo la legge, no.
Il Tribunale di Livorno ha chiarito che quando il regolamento condominiale è "contrattuale" – cioè quando è stato allegato ai rogiti di compravendita – la sua modifica richiede il consenso unanime di tutti i proprietari. Non basta la maggioranza, nemmeno qualificata. Serve il sì di tutti, nessuno escluso.
Questo principio tutela chi ha fatto scelte di acquisto basandosi su determinate caratteristiche del condominio. Se avete pagato di più perché c'era un'area sportiva o un giardino, è giusto che quelli rimangano tali, a meno che tutti non siano d'accordo a modificarli.
La sentenza ricorda anche che l'amministratore non è il "padrone" del palazzo. Non può decidere di testa sua di modificare le parti comuni, nemmeno per ragioni apparentemente pratiche. Ogni intervento che alteri la destinazione d'uso necessita di preventiva autorizzazione assembleare. E non basta che l'assemblea ratifichi dopo con una maggioranza: se la modifica tocca il regolamento contrattuale, serve l'unanimità.
Cosa significa per voi
Questa decisione ha risvolti pratici molto concreti. Se nel vostro condominio stanno per essere approvate modifiche che alterano la destinazione di parti comuni previste dal regolamento – la trasformazione di un giardino in parcheggio, di un'area giochi in deposito, o viceversa – sapete di avere strumenti di tutela.
Non dovete semplicemente accettare la volontà della maggioranza. Potete opporvi e, se necessario, rivolgervi al giudice per far annullare la delibera. La sentenza dimostra che i diritti dei singoli condomini, quando si tratta di rispettare il regolamento contrattuale, sono tutelati.
Il messaggio per amministratori e condomini è chiaro: prima di modificare la destinazione d'uso di parti comuni, verificate cosa prevede il regolamento. Se è contrattuale, serve l'unanimità. Altrimenti rischiate delibere annullate e spese legali.
Il condominio è democrazia, certo, ma una democrazia che rispetta anche i diritti delle minoranze. Anzi, in certi casi, anche del singolo.