Legale
Le infiltrazioni d'acqua sono uno dei problemi più comuni nella vita condominiale. La questione che si pone è: chi è responsabile per i costi?
Le infiltrazioni d'acqua rappresentano uno dei problemi più frequenti nella vita condominiale. Quando l'acqua filtra dal soffitto danneggiando appartamenti e arredi, sorge immediatamente la domanda: chi deve pagare? La giurisprudenza ha chiarito principi fondamentali che tutelano i proprietari danneggiati.
Responsabilità oggettiva del condominio
Il condominio risponde dei danni causate dalle infiltrazioni provenienti dalle parti comuni secondo l'articolo 2051 del Codice civile. Come stabilito dalla sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 22/2025, si tratta di responsabilità oggettiva che prescinde dalla valutazione della condotta del condominio, richiedendo solo la sussistenza del nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento dannoso.
Il condominio, quale custode delle parti comuni come terrazzi, cornicioni, tubazioni e coperture, risponde automaticamente dei danni derivanti dal loro cattivo stato manutentivo. Per liberarsi dalla responsabilità deve provare il caso fortuito, ossia un fattore estraneo alla sua sfera di custodia con carattere di imprevedibilità e assoluta eccezionalità.
Cosa comprende il risarcimento
Il risarcimento dovuto è ampio. La sentenza del Tribunale di Salerno n. 1451/2025 chiarisce che comprende sia i danni patrimoniali per il ripristino degli ambienti interessati, inclusi distacchi di intonaco e ossidazione delle armature metalliche, sia il danno non patrimoniale per l'esposizione a condizioni di insalubrità.
Il danno patrimoniale include tutte le opere necessarie: spicconatura degli intonaci, rimozione del calcestruzzo ammalorato, trattamenti dei ferri, ripristino con malta specifica, nuovi intonaci e tinteggiatura. Come evidenziato dalla sentenza del Tribunale di Genova n. 75/2025, il risarcimento comprende anche il lucro cessante per il mancato godimento dell'immobile, inclusa l'impossibilità di locarlo a causa delle infiltrazioni.
Ripartizione delle spese di riparazione
Secondo l'articolo 1123 del Codice civile, le spese per la conservazione delle parti comuni sono sostenute da tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà. Tuttavia, quando si tratta di aree che servono solo alcuni condomini, le spese possono essere ripartite diversamente in base all'utilità che ciascuno ne trae.
Prescrizione e tempistiche
La prescrizione per il risarcimento danni è di cinque anni, ma trattandosi spesso di danno permanente, il termine decorre per ogni singolo danno che si verifica. Se le infiltrazioni continuano, il proprietario può sempre chiedere il risarcimento per i danni più recenti.
Ruolo dell'amministratore
L'articolo 1130 del Codice civile stabilisce che l'amministratore deve eseguire gli atti conservativi delle parti comuni e curare la manutenzione ordinaria. L'inerzia prolungata dopo la segnalazione di infiltrazioni configura inadempimento e determina responsabilità risarcitoria.
Consigli pratici
Per tutelare i propri diritti è fondamentale documentare subito le infiltrazioni con foto e segnalazioni scritte all'amministratore. È consigliabile richiedere un intervento tecnico per identificare le cause e, se necessario, una perizia per quantificare i danni. In caso di inerzia dell'amministratore, si può convocare l'assemblea per deliberare gli interventi o rivolgersi al tribunale.
Le infiltrazioni condominiali trovano nella giurisprudenza principi chiari che tutelano i proprietari danneggiati, purché si agisca tempestivamente con la dovuta documentazione.