Bed & Breakfast in condominio: quando si può e quando no

Aprire un B&B in un condominio dipende dal rispetto del regolamento condominiale. L'attività è considerata lecita solo se non disturba gli altri condòmini e rimane prevalentemente abitativa.

La Corte d'Appello di Roma ha recentemente chiarito una questione che interessa molti proprietari di appartamenti: è possibile aprire un bed & breakfast nel proprio condominio? La risposta non è semplice e dipende da regole precise che tutti dovrebbero conoscere.
Il caso concreto
La vicenda riguardava alcuni condòmini che gestivano attività di "affittacamere" e bed & breakfast nelle loro unità abitative. Il condominio aveva contestato queste attività, sostenendo che violavano il regolamento condominiale. La Corte ha dato ragione al condominio, ma ha spiegato chiaramente quali sono i principi da seguire.
La regola base è questa: ogni proprietario può utilizzare il proprio appartamento come preferisce, purché non disturbi gli altri condòmini e rispetti il regolamento di condominio.
Tuttavia, quando si tratta di attività commerciali come bed & breakfast o affittacamere, entrano in gioco regole più severe. Il punto chiave è capire se l'attività è considerata "produttiva" o semplicemente un uso dell'abitazione.
L'attività di bed & breakfast è considerata produttiva quando:

• Si offre un servizio commerciale continuativo
• Si pubblicizza l'attività su internet o altri canali
• Si forniscono servizi aggiuntivi (colazione, pulizie, biancheria)
• L'appartamento è destinato principalmente a questa attività

In questi casi, se il regolamento condominiale vieta le "attività produttive" o "commerciali", il bed & breakfast non può essere avviato, anche se il proprietario ha tutti i permessi comunali.
L'attività può essere considerata lecita quando:

• Si tratta di locazioni occasionali e di breve durata
• Non c'è un'organizzazione commerciale strutturata
• L'uso rimane prevalentemente abitativo
• Non si creano disturbi agli altri condòmini

Il regolamento condominiale è la "legge" del palazzo. Se vieta espressamente le attività commerciali o produttive, questa regola vale per tutti, anche se il Comune ha autorizzato l'attività. Il regolamento, infatti, può essere più restrittivo delle leggi generali per tutelare la tranquillità condominiale.
Questa sentenza insegna che non basta avere i permessi del Comune per aprire un'attività commerciale in casa. Il condominio ha regole proprie che possono essere ancora più severe, e tutti i proprietari devono rispettarle per mantenere l'armonia condominiale.
La chiave è sempre il buon senso: se l'attività può disturbare la quiete del palazzo o snaturare l'uso residenziale dell'edificio, probabilmente non sarà permessa, indipendentemente dai guadagni che potrebbe generare.